第0316章 全面崩溃
自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升，以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价也上升了3倍以上。
整个香港的地价、楼价迅速大幅上升，投机炽.热。
到了1980年，世界第二次石油危机已经结束。
香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司。
赵卫东的宏远财团和叶明辉的东辉财团。
手上有大量的写字楼，很有很多的商业地产，都因为香港的国际金融中心地位确立。
而成为最大的受益者。
两家财团手中的大量的写字楼和商业地产。
虽然在几年间也没有租出去多少，但是几乎所有的写字楼和商业地产都在1980年底前全部都出租出去了。
而且都以很高的价格全部出租，并且都是签下的都是十年以上的租约。
从第二年开始，每年以增加5的租金递增。
两个财团都开始有了巨额的租金收入。
再加上去年已经出手的全部住宅楼，宏远财团和东辉财团可以说是最大的赢家，赚得是盒满缽满。
赵卫东知道，未来的香港地产市道大崩溃即将到来。
因为他很清楚，这场大崩溃的实际发展过程。
他只能为早为自己的公司做打算，当他向叶明辉提出清盘楼市，只保留写字楼及商业地产时，叶明辉还很不理解，他觉得市场非常看好，继续持有，收益非常可观。
在赵卫东的再三说服之下，叶明辉才勉强同意清盘。
时间到了1981年，房地产市场虽然还继续着繁荣，并达到高.峰。
叶明辉看到不小的涨幅，还找赵卫东埋怨了不少。
但他不知道，本来在1980年房价已经撑不下去了。
因为现在的香港的楼价，并非建立在经济发展水平上，并非建立在一般市民的支付能力上。
当消费者的工资收入，远远追不上楼价升幅时。
楼价下跌便势所难免。
到了1981年，虽然房地产价格依然坚.挺，但香港地产市道已经呆滞，空置面积大量增加。
在1980年新建住宅楼中。
空置率已高达41.3，大量房产面积滞留在大小炒家手中。
此时地产市道的下调，只是迟早的问题。
但因为国内结束了十年.动.乱，开始推行改革开放，在广南省、闽海省设立了四个经济特区。
而且世界第二次石油危机造成的影响也已经过去。
香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，给香港人和投资者带来了极大的信心。
所以地产市道在不可能中又继续多涨了一年。
但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。
在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降。
到1982年全年经济增长仅2.9，比1981年的9.4大幅放缓。
经济的不景气，让投资者、消费者裹足不前，地产市道也就无可避免地大幅滑落。
1981年10月7日，香港最优惠利率升至20的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21，对置业者产生巨大的阻吓力，这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本利息更形沉重。
赵卫东知道，未来到了1982年底。
香港楼价比1981年下跌60，1983年房地产市场全面崩溃。
直到1984年9月，“中英联合声明”签署后。
市场才开始慢慢复苏。
1982至84年地产市道崩溃，许多港人的发财梦成了无尽噩梦，这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，也是不可避免的。
当然，赵卫东的两家财团可以说是，顺利通过。
香港地产市道的大调整，其实在进入80年代就已初露端倪。
1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道才全面转入调整阶段。
1981年8月，港府的两宗土地交易。
已传出了市道调整的清晰信号：
第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22.58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。
一个星期后，港府再宣布与中国银行洽商。
以10亿元价格售出中区美利道停车场，即新中银大厦现址地盘。
消息传出，市场大吃一惊，真实的土地价格显示地产调整已无可避免，1982年9月撒切尔夫人访问北京后，地价、楼价跌势加剧，地产市道彻底崩溃。
当然，这已经和投资最多，数量最大的东辉、宏远地产集团无关了。
随着地产市道的崩溃。
首当其冲的是，那些采取冒进投资策略的地产公司。
另外还包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
地产危机中，首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。
1981年，恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。
可惜的是，这时香港地产已处于巅峰。
1982年9月，撒切尔夫人访问北京，拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕，香港地产市道借势急跌，恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。
当时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中。
中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。
计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺。
总楼面面积104.3万方尺。
根据港府要求，需补地价18.2亿元，且限期在28日内完成，由于地价急跌，恒隆惟有向港府建议将地价减至14亿元水平。
但港府不接纳这个建议。
在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行，又临时撤回承诺。
到12月，恒隆向港府再次申请延期补地价，不同意之后。
惟有退出金钟二段上盖香山大厦。
其余地铁站上盖工程，也都押后进行。